In questa terza ed ultima puntata continuiamo ad approfondire il tema del mutuo ipotecario per la nostra rubrica “Educazione Finanziaria Fai Da Noi”.
Nelle prime due abbiamo affrontato i passi preliminari per avvicinarsi a questo prodotto e gli aspetti legati al tasso di interesse e all’ipoteca.
L’obbligo del debitore è pagare, alle scadenze concordate, di norma mensilmente, la rata del debito contratto. Ma cosa succede in caso di ritardo nei pagamenti delle rate e a cosa si va incontro?
Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nella condizione di non poter pagare puntualmente le rate, come già segnalato è necessario valutare attentamente questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli o impreviste producano pericolosi effetti a catena.
Il tasso di mora è generalmente superiore a quello ordinario, al fine di disincentivare il ritardo nei pagamenti; anch’esso, però, secondo i più recenti orientamenti normativi e giurisprudenziali, non può esorbitare certi livelli affliggendo in modo eccessivo il mutuatario. In alcuni contratti, accanto alla mora, si aggiungono altre voci (commissioni di insoluto, spese di recupero crediti, ecc.), che ottengono nella sostanza il risultato di maggiorare l’ammontare di risarcimento a carico del mutuatario.
Il ripetersi di ritardi, o addirittura di definitivi mancati pagamenti delle rate, conduce alla decadenza dai termini di rateizzazione o alla risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente obbligo di restituzione immediata dell’intero capitale e di tutti gli accessori maturati: la mancata restituzione apre la strada al recupero coattivo del credito, mediante le procedure giudiziarie esecutive, con i relativi costi a carico del debitore, che comportano la vendita forzata dell’immobile concesso in ipoteca.
Per i contratti di mutuo riferiti all’acquisto di unità immobiliari adibita ad abitazione principale del mutuatario, la Legge 244/2007 ha introdotto la facoltà per il debitore di chiedere la sospensione del pagamento delle rate previsto dettagliatamente dalle norme del contratto e sempre che non siano iniziate le suddette procedure esecutive.
Per ottenere tale beneficio, però, il mutuatario deve dimostrare di non essere in grado di provvedere al pagamento delle rate, e deve fornire questa dimostrazione secondo le modalità previste da un regolamento di attuazione non ancora emanato: fino ad allora la facoltà di sospensione, a meno che non sia prevista contrattualmente, non è operativa.
Gli inadempimenti verificatisi nel settore dei finanziamenti causano le dovute segnalazioni ad enti pubblici e privati appositamente costituiti per il controllo e la prevenzione delle frodi e il rischio del credito, e che hanno lo scopo di monitorare la puntualità dei pagamenti effettuati; la segnalazione degli inadempimenti a questi enti può pregiudicare l’ottenimento di nuovi finanziamenti.
I S.I.C., i Sistemi di Informazione Creditizia, gestiti dagli enti privati, sono soggetti a codici deontologici e di buona condotta; la banca dati gestita da enti pubblici (detta Centrale Rischi) è disciplinata dalle istruzioni della Banca d’Italia.
Pertanto, a garanzia del debito contratto, la banca oltre al mio merito creditizio iscrive un’ipoteca sull’immobile acquistato. Di cosa si tratta?
L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il debitore non paga. Essa si dice di primo grado quando non è preceduta da altre ipoteche.
Per determinare il valore dell’ipoteca, alla somma mutuata (il capitale) debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardi nei pagamenti e le eventuali spese giudiziali, ecc. Per questa ragione, come già ricordato, l’ipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmente superiore a quello del mutuo.
Sono previste delle garanzie supplementari?
Nel concedere un mutuo la banca deve considerare non solo il valore dell’immobile offerto in garanzia, ma anche la capacità economica del debitore di pagare le rate del mutuo (un elemento di valutazione è costituito dalla dichiarazione dei redditi).Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il proprio figlio), che si assume così l’impegno di pagare quanto dovuto dal debitore in caso di suo inadempimento. Della fideiussione devono essere determinati i limiti di importo e di durata.
È invece da respingere l’eventuale richiesta di una procura a vendere la casa concessa in ipoteca nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.
Se mi trovassi nella possibilità di rimborsare anticipatamente il mio debito, è prevista questa possibilità?
Nei contratti di credito fondiario, la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario.
Generalmente anche negli altri contratti è convenzionalmente prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell’ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi.
A fronte di questo mancato guadagno la banca può, in linea generale e se previsto nel contratto, richiedere un compenso (chiamato anche commissione e, a volte, penale). Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007 sono ora nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) per le seguenti finalità: “per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.”.
In caso di mutui contratti, con le finalità sopra descritte, prima del 2 febbraio o del 3 aprile 2007 (a seconda dei casi), i costi per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base all’accordo raggiunto tra l’ABI e le Associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale il 2 maggio 2007, ed al nuovo accordo del 17 marzo 2008 relativo ai mutui frazionati.
Per i casi residuali in cui la già menzionata commissione sia ancora ammissibile, lo stesso è disciplinato da una delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio 2000, peraltro dettata solo per i mutui di credito fondiario, secondo la quale il compenso deve – ove previsto – essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”.
Non solo: deve essere indicata specificatamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando eventualmente indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula. Di norma il compenso per l’anticipata estinzione è più basso nei contratti di mutuo a tasso variabile che nei contratti di mutuo a tasso fisso.
Il mutuo, come abbiamo visto, prevede il pagamento di interessi passivi che gravano su ogni singola rata. Sono detraibili annualmente nella mia dichiarazione dei redditi?
La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui la parcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale; la detrazione è circoscritta alla parte di interessi, ed oneri, relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto dell’abitazione dichiarato nell’atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse.
È prevista la detraibilità fiscale anche degli interessi relativi ai mutui contratti per la costruzione (e per alcuni casi di ristrutturazione edilizia particolarmente rilevante), dell’abitazione principale.
Il diritto alla detraibilità fiscale è conservato anche nei casi di rinegoziazione, surrogazione e, con certi limiti, sostituzione del mutuo.
Il vantaggio fiscale è un elemento di cui tener conto nella valutazione del costo complessivo del mutuo: è però senz’altro opportuno farsi consigliare dal notaio di fiducia, o da un esperto fiscalista, per orientarsi correttamente nell’intricata rete delle condizioni e dei limiti alla detrazione.
E se volessi cambiare banca, quindi creditore, o se fossero mutate le condizioni del mercato di riferimento, quindi quello dei tassi? Cosa devo fare?
Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte sul mercato possono far sorgere, in alcuni casi, la convenienza a “cambiare in corsa” le condizioni dei mutui: tali modifiche si possono effettuare con diversi strumenti.
La rinegoziazione è un istituto di nuova affermazione nel panorama giuridico europeo, ma è comunque legato a un nuovo accordo di entrambe le parti (banca – cliente), e difficilmente può essere oggetto di una pretesa unilaterale da parte del mutuatario.
La rinegoziazione riguarda principalmente il tasso e/o la durata.
Ai sensi della Legge 244/2007 è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata.
Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di formalizzare l’accordo di rinegoziazione, in forma notarile o autentica, il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti per l’intervento del notaio.
La Legge 40/2007 ha previsto un nuovo modo per far conseguire risparmi ai mutuatari: si tratta della “portabilità” (o surroga). Il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi; il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.
Al fine di usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente di ottenere anche liquidità per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca (il così detto mutuo di sostituzione).
In tale caso, occorrerà tener conto sia dei costi connessi con l’anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dall’accensione di un nuovo contratto di finanziamento.
Quando ho finito di pagare tutte le rate previste dal piano di ammortamento, come mi devo comportare per cancellare l’ipoteca iscritta sull’immobile?
Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata e quindi con l’estinzione della relativa posizione debitoria nei confronti dell’istituto mutuante.
Sulla base della Legge 40/2007, in genere, l’ipoteca che garantisce il mutuo si estingue automaticamente attraverso un’apposita comunicazione di avvenuta estinzione del debito da parte dell’istituto mutuante alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, senza l’intervento del notaio e senza alcun onere per il debitore, salvo i casi in cui, ricorrendo un giustificato motivo, l’istituto mutuante stesso comunichi alla Conservatoria che l’ipoteca permane.
Sussistono tuttavia talune fattispecie, come ad esempio la vendita dell’immobile ipotecato con contestuale concessione di una nuova ipoteca per garantire il finanziamento concesso all’acquirente, in cui potrà essere opportuno, per la migliore sicurezza di tutte le parti, procedere ad un tradizionale atto di cancellazione della vecchia ipoteca con l’intervento del notaio.
